Mutuo, come scegliere?
Quando hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e hai raggiunto l’accordo sul prezzo d’acquisto, se non hai tutta la liquidità necessaria, resta ancora uno step importante da fare: scegliere il mutuo più vantaggioso tra quelli offerti dalle banche.
Cominci il giro degli istituti bancari, fai la collezione dei fogli informativi che propongono percentuali e condizioni mirabolanti, vai a spulciare siti internet. Leggi di agevolazioni fiscali, spese passive, imposta sostitutiva sull’importo, detrazioni sugli interessi, oneri accessori, rate, tassi. Provi a capirci qualcosa e ti rendi conto che l’unica cosa che davvero vorresti è la lampada di Aladino per trasformarti in un esperto finanziario, almeno per un paio di settimane.
L’apertura di un mutuo richiede competenze lontane mille miglia dalla quotidianità della maggior parte delle persone ed è subordinata all’esistenza di numerosi requisiti. Per questa ragione la nostra agenzia offre un servizio di consulenza dedicato alla ricerca del finanziamento più adatto a ogni specifico caso.
Il mutuo può essere richiesto da chiunque riesca a dimostrare di essere nelle condizioni di restituire la somma ricevuta oltre agli interessi previsti nel piano di ammortamento. Di norma le banche concedono prestiti fino all’80% del valore dell’immobile, valore che viene stabilito con un’apposita perizia tecnica. Per ottenere prestiti pari al 100% del valore, occorre concedere maggiori garanzie che non sempre risultano favorevoli al mutuatario.
L’istituto bancario, da parte sua, prima di concedere un mutuo conduce un’istruttoria per verificare la capacità di rimborso da parte del richiedente: reddito, patrimonio, garanzie. Hanno rilevanza l’età anagrafica; lo stato civile e l’eventuale esistenza di convenzioni patrimoniali tra coniugi o tra le parti di un’unione civile; la capacità di reddito da lavoro dipendente o autonomo; la perizia sul valore dell’immobile in rapporto alla cifra richiesta e il contratto preliminare di acquisto.
Una volta verificata positivamente la sussistenza di tutti questi elementi la banca concede il mutuo garantendosi, con l’ipoteca sull’immobile, la possibilità di venderlo laddove il cliente non dovesse riuscire a rimborsare il finanziamento.
Il mutuo è un prestito oneroso e pertanto deve essere restituito corrispondendo degli interessi. Il primo passo da compiere è proprio definire il tasso di interesse in base al proprio reddito disponibile. Ci sono varie possibilità: una percentuale fissa per tutta la durata del mutuo oppure variabile e quindi suscettibile di oscillazioni in base a parametri di riferimento. Ci sono anche forme ibride come il tasso doppio (una parte fissa e una variabile) oppure misto (può passare dalla percentuale fissa a quella variabile in base a condizioni stabilite nel contratto).
Tutte le opzioni disponibili presentano dei pro e contro che devono essere soppesati alla luce della situazione economica, delle condizioni di mercato e degli scenari futuri che si possono verificare. Gli elementi a cui prestare attenzione sono:
- Io spread che rappresenta il margine di guadagno per la banca. Per determinare il tasso di interesse le banche si rifanno ad alcuni tassi di riferimento i principali dei quali sono l’euribor e l’eurisis. A questi viene aggiunta una percentuale rappresentata, appunto, dallo spread;
- Il TAEG che rappresenta il costo totale del mutuo in un anno, anch’esso è espresso in percentuale. Nel caso di tasso variabile la sua indicazione è puramente esemplificativa perché può cambiare;
- Il piano di ammortamento, ovvero il programma di restituzione del finanziamento che indica nel dettaglio, rata per rata, il rimborso del prestito. Ogni rata è formata da una parte di quota capitale e un’altra di interessi. Inizialmente la rata è costituita principalmente da interessi che, essendo applicati sul capitale residuo, diminuiranno man mano che si va avanti con il rimborso.
- Le spese per l’erogazione del prestito: istruttoria, perizia, notarili, premio assicurativo per eventuali danni sull’immobile e rischi di mancato rimborso.
Una volta definite tutte le condizioni, e completato l’iter burocratico, si passa all’atto conclusivo ovvero alla stipula del contratto di mutuo tra la banca e il richiedente. Questo avviene con atto pubblico alla presenza del notaio durante il quale si costituisce anche l’ipoteca sull’immobile a favore della banca erogatrice del finanziamento. All'estinzione del mutuo l’ipoteca viene automaticamente cancellata senza costi aggiuntivi per il cliente.
Per chi acquista la prima casa, sono previste agevolazioni fiscali: IVA ridotta al 4%, imposta del registro al 2%, quota fissa di 50 euro per le imposte ipotecaria e catastale. Perché un immobile sia riconosciuto come prima casa non deve essere censito nelle categorie catastali degli immobili di lusso. Il compratore deve inoltre rispondere a vari requisiti:
- deve essere una persona fisica;
- non deve possedere un altro immobile abitativo;
- non deve aver effettuato precedentemente un altro acquisto come ‘prima casa’;
- deve portare la residenza nell’immobile oggetto della compravendita.
Come vedi la scelta del mutuo è un passaggio fondamentale e avrà ripercussioni su un lungo periodo. È bene arrivare a questo appuntamento preparati e informati. La consulenza di professionisti esperti di materie finanziarie è la soluzione migliore che ti permette di affrontare ogni passaggio in modo agevole, sereno e soprattutto sicuro.
Eugenio Scodeggio