Quanto può valere la tua casa?
Determinare il valore di un immobile non è come andare a fare spesa al supermercato e comprare un tanto al chilo: “c’è mezzo metro in più, che faccio, lascio?”.
La stima di un’abitazione deve basarsi su criteri oggettivi e su specifici fattori che concorrono in misura diversa a formare il valore.
La bussola istituzionale è rappresentata dal “Codice delle valutazioni immobiliari” edito da Tecnoborsa, l’Organizzazione del sistema delle Camere di Commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’economia immobiliare. Esso rappresenta il punto di riferimento largamente utilizzato per tutti gli aspetti di tipo procedurale e scientifico.
Il Codice afferma che il valore di mercato di un’abitazione è “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.
Dalla definizione formale passiamo a stabilire la formula di calcolo, che è questa:
Superficie commerciale X Quotazione al metro quadro X Coefficienti di merito = Valore di Mercato
- La superficie commerciale non equivale a quella coperta calpestabile. Essa include tutti i muri, quelli perimetrali e quelli interni nonché le superfici scoperte come terrazzi, balconi, giardini e pertinenze. Come abbiamo già accennato, non tutti gli elementi che concorrono alla formazione del valore hanno lo stesso peso. Le superfici scoperte incidono con un coefficiente del 33% fino a un massimo di 100 metri.
- La quotazione al metro quadro si rifà ai valori dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Si prendono in considerazione la zona, il periodo di commercializzazione e lo stato di conservazione del bene che si considera normale. La quotazione al metro quadro varia in base a ogni Comune e, all'interno di esso, da zona a zona.
- I coefficienti di merito riguardano invece quegli elementi che possono incrementare il valore di mercato di un appartamento o, al contrario, diminuirlo. Si riferiscono alle caratteristiche proprie dell’abitazione e sono:
- l’esposizione panoramica: a vista, esterna, mista, interna, completamente interna;
- la luminosità: molto luminosa o, al contrario, con poca luminosità;
- il tipo di riscaldamento: comune, autonomo o assente. La tipologia: metano, gasolio, ecc.
- lo stato di conservazione: fabbricato nuovo o da ristrutturare;
- l’ascensore: incide in base al piano in cui si trova l’appartamento;
- la disponibilità: se l’abitazione è libera oppure occupata;
- la tipologia: se è un’abitazione indipendente oppure all'interno di un condominio;
- l’anno di costruzione;
- la classe energetica;
- l’adeguamento tecnologico come la copertura del segnale internet;
- le condizioni delle parti comuni dell’immobile;
- la presenza di posti auto rapportata alla facilità o difficoltà di parcheggio nella zona;
- i servizi presenti nel quartiere;
- eventuali lavori condominiali da fare.
Potremmo continuare con questo elenco, perché in realtà non esiste una lista completa e definita di tutto ciò che va considerato nella stima di un immobile. Certo è che alcuni fattori hanno un’incidenza maggiore rispetto ad altri che risultano più marginali. Tra quelli considerati di norma più importanti ci sono la posizione e la zona, che possono incidere sulla stima con percentuali anche molto alte. Segue poi lo stato di conservazione dell’immobile, la superficie e di seguito tutti gli altri.
Al di là degli elementi sin qui indicati, che sono di tipo oggettivo, nella valutazione concorrono anche elementi di carattere più soggettivo. Un esempio è rappresentato dall’urgenza di vendere una casa. I tempi stretti possono portare a definire un prezzo inferiore rispetto a quanto si sarebbe potuto realizzare in altre circostanze.
A questo punto ti sarà chiaro che valutare un immobile non è semplice, tutt’altro. Si tratta di un’operazione complessa che richiede tempo e competenze.
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Fabio Cancasci